実利回りとは

実際の利益を算出するために使うのが「実利回り」だ。計算方法は、年間の賃料から、年間に払わなくてはいけない支出のすべてを引いて、それで物件価格を割るというもの。年間に払わなくてはいけない費用としては、修繕積立金と管理費、不動産会社に管理を委託した場合に必要な管理費、固定資産税があり、いずれも年額を出して計算する。修繕積立金、管理費は単純に12倍、管理費は年間で額が決まっているはずで、目安としては賃料の5%。また、固定資産税は賃料の約4%と考えればいいだろう。

 

 この計算法で前述の家賃5万円、物件価格500万円の利回りを試算してみよう。修繕積立金・管理費が月に1万円で年額12万円、不動産管理費が月額3000円で年額3万6000円、固定資産税が2万4000円で、年間の支出は18万円になる。

 これを年間賃料から引いて、利回りを計算してみると、8.4%。表面利回りより、3.6%も低くなってしまう。

 さらに、この計算でもまだ、安全というわけではない。なぜなら、空室になったときのリスクや、諸費用などが含まれていないからだ。

 

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